나는 부동산과 맞벌이한다 (by 너바나)

현재 절판된 책인 '나는 부동산과 맞벌이한다.'를 운이 좋게 중고로 구매 후, 앉은자리에서 일독을 하게 되었다. 이 책을 읽고 그동안 내가 해왔던 재테크 방식은 내 꿈을 이루기에 턱 없이 부족하다는 사실을 뼈저리게 깨닫고, 이제는 제대로 절실하게 시작해 보려고 그 주요 내용에 대해 작성해 보았다. 

목차

1. 당신은 왜 아직 부자가 아닌가? 

2. 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법

3. 삶의 목표 설정하는 법

4. 초보 투자자를 위한 투자공부법

5. 마무리

 

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당신은 왜 아직 부자가 아닌가? 

1. 월급만으로는 부자가 될 수 없다.

이 책에서 저자는 월급만으로는 가난을 벗어날 수 없었던 본인의 경험을 얘기하며, 우리가 왜 재테크를 간절하게 해야 하는지에 대해 말하고 있다. 나를 돌아보았다. 직장 생활 21년 차, 나름대로 직장에서는 다른 동기들 보다 일찍 승진하여 현재 부장이라는 타이틀을 달고 나름 연봉도 많이 받는다고 생각하며, 살고 있었다. 그러나, 현재 살고 있는 아파트의 대출상환금+대출이자, 부모님 용돈, 아이들 교육비 및 생활비 등을 내고 나면 정말 남은 금액을 모아봤자 일 년에 모을 수 있는 돈은 특별히 사치하지 않아도 몇천 정도가 고작이다. 나이는 40대 중반을 지나가고 있는데, 아이들은 어리고, 직장 생활로 생활비를 벌 수 있는 시간이 점점 줄어간다고 생각하니 덜컥 겁이 났다. 그렇다, 월급만으로는 당신이 고연봉의 직장인이라도 하더라고 은퇴 이후의 경제적 안정을 보장할 수 없다는 것이다. 나름 친구들 보다 재테크를 열심히 한다고 주식투자를 하고 있지만, 주식 투자 수익만으로는 내가 원하는 경제적 자유를 달성하기엔 턱 없이 부족하다. 저자 또한 "지금까지 해온 재테크로 당신의 인생에 변화가 없었다면 앞으로도 그럴 것이다."라고 말한다. 그러니 젊을 때 열심히 일해서 번 돈을 모아 그 돈이 당신을 위해 스스로 일하게끔 시스템을 구축해야 한다고 한다. 

 

2. 서민의 발목을 잡는 금융사

당신이 한 번이라도 재무상담을 받은 경험이 있다면, 아마도 여러 개의 보험과 펀드 상품 등에 가입해서 열심히 돈을 보내고 있을 것이다.  하지만 보험은 아무리 부어도 내 돈은 100%가 아닌 90% 정도로만 쌓이고, 보험 회사만 돈을 번다. 펀드는 잘 나가다가 2022년 나락으로 떨어져 마이너스에서 회복되지 않고 있다. 뭔가 잘못되고 있는 것이다. 누구나 다 경험했겠지만 저자는 금융상품의 치명적 약점은 손실의 위험과 은행 및 보험회사만 돈을 벌게 만드는 구조이므로, 부자가 아닌 당신은 은행을 떠나라고 말한다. 

 

3. 성공의 방해꾼, 당신의 편견

당신이 아직 부자가 아닌 이유 중, 가장 큰 이유는 편견 때문이라고 한다. 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 '선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈'이다.  다음은 부동산 투자를 위해 당신이 버려야 할 편견들이다. 

 

-대출은 재테크의 적이다?

아니다 좋은 대출은 지렛대 작용을 하여 당신의 수익률을 높여준다. (예, 4% 대 이자로 대출을 받아 10%의 수익률을 얻는 경우). 전세금은 최고의 지렛대: 만약 당신이 소액으로 투자해서 돈을 벌고 싶다면, 레버리지를 적절히 이용할 줄 알아야 한다. 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. (예, 1억으로만 투자해서 10%의 수익률의 얻는 것 (1000만 원) vs 1억으로 5억 전세를 끼고 아파트를 매매한 경우 10%의 수익률을 얻는 것(6000만 원))

-세금이 너무 많다? 

세금을 덜 내려고, 수익을 적게 얻는다는 말은 구더기 무서워서 장 못 담근다는 말과 같다. 세금을 더 내기 싫어서 연봉을 1억 받을 수 있는데, 3000만 원만 받겠다고 하는 것과 같다. 

예적금: 이자 소득세(15.4%)

펀드: 차익실현 소득(비과세), 배당소득(15.4%), 금융소득 종합과세(2000만 원 이상)

부동산: 취등록세(1.1%), 재산세(0.25%), 양도소득세(6~38%), 임대수입 종합과세

채권: 이자소득세 (15.4%), 금융소득 조합과세(2000만 원 이상)

-투자에는 목돈이 필요하다?

준무피 또는 무피 투자로도 충분히 투자가 가능하다. 매매가 안될 정도로 시장이 좋지 않아도 전세 물건이 없고, 수요가 많은 지역 (예, 천안 또는 여러 기업이 상주하는 곳) 중에 매매가와 전세가의 차이가 많이 나지 않을 경우 충분히 소액으로도 투자가 가능하다. (예, 전세가가 5000만 원이고, 매매가 6700만 원의 소형 아파트)

 

 

나는 부동산과 맞벌이 한다. 너바나 지음

 

 

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월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법

 

1단계-흑자구조 만들기

지출을 줄이고 월급의 50~70% 저축하여 연 2,000만 원의 투자비를 마련한다. 그리고, 이렇게 마련한 투자비로 1년에 한 채씩 지방 소형 아파트를 구입한다. (예, 천안, 저자가 투자를 했을 시기는 지금보다 10년은 전 일이라 아파트 가격이 현재는 많이 오르긴 했지만, 실제로 부동산 어플로 확인한 바로는 천안에는 아직도 전세가 대비 매매가가 몇 천 차이 안나는 물건들이 많이 있었다. 다만 현재는 부동산 하락기이기 때문에 발품을 팔아 그 물건이 정말 전세가 이하로 내려가지 않을 거라는 확신이 있을 때 시도를 해 볼만할 것 같다.)

 

2단계-수익형 부동산 투자하기

초기 부동산 투자를 월세를 가져다주는 것들로 시작하면 월급+투자 수익을 투자금으로 모아나갈 수 있으므로, 투자금을 더 빨리 많이 모아 1년에 한 채씩 사는데 속도가 붙는다. 단 저자는 자신만의 원칙으로 대출을 제외하고 12%의 수익률이 보장되는 부동산을 찾아서 투자했다고 한다. 

 

3단계-시세차익형 부동산 투자하기

소액 부동산 투자로 월 수익이 늘어나서 투자금을 더 많이 모을 수 있을 때, 아파트 중에 시세차익이 기대되는 물건으로 눈을 돌려 매매한다. 

 

4단계-시스템 확장하기

한 번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 이것이 가능한 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템의 구축되어 있기 때문이다. 이 정도의 시스템을 갖게 되면 부동산 투자도 하나의 사업이 되는 것이다. 

 

 

 

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삶의 목표 설정하는 법

1. 구체적인 목표를 정해 종이에 적는다. 

당신이 평생 동안 꼭 이루고 싶은 꿈을 구체적으로 종이에 적어 식탁 유리 아래나 책상, 냉장고, 방문 등 당신이 항상 볼 수 있는 곳에 붙여두라. (예, 셀레는 노후 준비: 자본 30억, 월 1000만 원의 수익 시스템 만들기)

 

2. 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라. (예, 자본 30억 만들기-자본 30억)

3. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라. (예, 자본 30억 만들기-60세까지 달성)

4. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라. (예, 10년에 10억을 모으려면 연 1억 원을 모을 수 있는 수단을 가져야 한다. 세금까지 고려한다면 월 가계수지가 약 1000만 원 이상의 흑자를 기록해야 한다. )

5. 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라. 

6. 실행하고 평가하는 시간을 가져라. 1년에 하루쯤은 상쾌한 공기를 들이마실 수 있는 수목원이나 막힌 곳 없이 트인 바다가 보이는 휴양지에서 자신이 진정 원하는 삶이 어떤 것인지 기록하고, 이 방법대로 생각을 정리해 보기. 

7. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라. (예, 매달 목표를 달성했을 때 묵묵히 내 곁을 지켜주는 가족과 동료를 위해 좋은 레스토랑에서 함께 식사를 한다. )

8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라. 큰 화이트보드를 하나 마련해서 평생 목표와 올해 목표를 기록하라. 그 내용을 블로그나 인터넷 카페 등에 올리는 것도 좋다. 

 

 

 

 

 

 

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초보 투자자를 위한 투자 공부법

-1단계: 경제신문 읽기 (투자공부 시작 첫 1개월~)

모든 기사를 꼼꼼히 읽을 필요 없이, 가장 관심이 가는 섹션만 일거나 하루 1시간 읽기 같은 시간 계획을 두고 그 시간만 읽는 것이 효과적이다. 대기업의 동향은 반드시 챙겨라. 대기업의 공장라인이나 연구소는 그 지역 부동산에 영향을 많이 준다. 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미 파악. 주식이나 부동산은 보유했다고 생각하고 매주 한번씩 시세를 체크하라. 

 

-2단계: 투자 관련 책 읽기 (투자공부 시작 2개월 차~)

100권 이상의 투자 관련 책 읽기. 좋은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽어라. 책을 읽을 때는 저자가 제안하는 투자 방법의 장점을 찾아보려고 노력하라. 그리고 그 장점을 내 것으로 만들기 위해 노력하자. 매달 5만 원 정도를 책을 구입하는 데 투자하자. 재테크 책을 읽을 때는, 통독을 하면서 좋은 부분에 밑줄을 치고, 밑줄 쳤던 내용을 종이나 블로그 개인 PC 등에 필사한다. 그다음 필사한 내용을 살펴보면 실천할 수 있는 행동을 정리한다. 

 

-3단계: 온라인에서 정보 및 동료 얻기 (투자공부 시작 3개월 차~)

각종 온라인 포털 사이트의 재테크 혹은 투자 관련 커뮤니티를 통해 여러 유용한 정보를 얻는다. 현실에서 바로 써먹을 수 있는 정보가 가감 없이 올라오고, 여러 사람들의 투자 후기를 볼 수 있어서 간접적 경험을 통해 여러 아이디어를 얻을 수 있다. 본인이 투자와 관련해 공부한 내용도 나누면서 좋은 동료를 만나기를 권한다. "혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 함께 하면 멀리 갈 수 있다."

 

-4단계: 매주 1회씩 임장 하기 

임장 후 임장 보고서 작성하기

 

-5단계: 멘토 만나기 (투자 강의 등.)

 

 

 

 

 

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마무리

저자의 책에는 위의 내용 외에 투자에 실제로 참고할 수 있는 많은 자료들이 포함되어 있어서, 그 내용을 정리하기가 방대한 것 같다. 하지만, 저자가 조언을 대로 따라 한다면 그 누군가는 반드시 경제적 자유를 달성할 수 있을 거라고 생각한다. 나와 가족들의 편안한 미래를 위하여 그 상위 1%가 되어보자.