주택자금 대출 기본 공식

대출 없이 저축만으로 내 집을 마련하려면 몇십 년이 걸릴지도 모른다는 걸 모르는 사람은 없을 것이다. 나 또한 직장생활 9년 차 때 그동안 꾸준히 저축했던 6,000만 원에 나머지 7,000만 원은 은행 대출을 받아 생애 첫 아파트를 구매했었다. 최근 2~3년부터 시작된 부동산 폭등으로 인해 정부는 여러 가지 대출 규제를 마련했고, 이제는 주택 가격만으로 최대 80%까지 대출이 가능한 시절이 아니다. 그럼, 현재 2022년 기준 대출 기본 공식에 대해서 알아보자. 

 

목차

1. 은행대출의 기본 공식

2. LTV(Loan To Value Ratio): 주택담보인정비율(주택 기준)

3. DTI(Debt To Income): 총부채상환비율(대출자 소득기준)

4. DSR(Debt Service Ratio): 총부채원리 상환비율(대출자의 기존 대출 포함)

---

은행대출의 기본 공식

영끌대출로 인해서 하우스푸어가 되지 않으면서 내 수준에 맞는 주택을 구매하기 위해서는 내가 살려고 하는 집과 현재 소득 수준 및 현재 기존 대출 상황까지 고려해서 그 이자를 충분히 감당할 수준으로 대출을 해야 한다. 은행에서도 일정한 공식에 따라 대출을 해 준다. 그 공식의 기준이 되는 것이 바로 LTV (사려고 하는 주택의 가격 기준), DTI (대출자의 소득 기준), DSR (대출자의 기존 대출) 세 가지다. 

 

---

LTV (Loan To Value Ratio):  주택담보인정비율 (주택 기준)

LTV의 기준은 사려고 하는 주택이 어느 지역에 있는지, 현재 주택을 보유하고 있는지 여부에 따라 다른다. 정부는 서울과 수도권 등 일부 지역을 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하고 수시로 그 지역을 변경하고 있다. 서울은 전 지역이 투기지역이므로 사려고 하는 주택의 40%까지만 대출이 가능하다. 경기도권의 조정대상지역은 60%까지 가능하고, 9억 원 이상의 고가주택은 9억 원이 넘는 금액의 20%만 대출이 가능하다. 15억 원이 넘는 주택은 담보대출이 불가능하다. 6억 원 이하의 집을 무주택자 서민 실수요자가 사려고 할 때는 70%까지 대출이 가능하다. 이때 서민은 부부합산 소득이 6000만 원 이하라면 서민으로 본다. 

 

---

 

DTI (Debt To Income): 총부채상환비율 (대출자 소득기준)

DTI는 대출 담보의 연간 원리금 상환액과 기타 부태의 연간 이자 상환액의 합계액을 총소득으로 나눈 것이다. 즉 1년간 번 수입에서 대출이자와 원금을 내는 비율을 말한다. 현재 DTI는 60%이므로, 급여가 500만 원일 때 매달 이자와 원금상환으로 내는 300만 원이 DTI 최대 금액이다. 그러나, 소득의 60%를 이자와 원금을 상환할 형편이 현실적으로 가능한지 먼저 확인하고 대출에 참고하도록 하자. 

 

---

DSR (Debt Service Ratio): 총부채원리금 상환비율(대출자의 기존 대출 포함)

대출자가 연소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율이다. 대출자가 보유한 모든 대출(마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금 등 모두 포함)의 연간 원리금상환액을 연간 소득으로 나눠 산출한다. 총 기존 대출액이 2억 원이 넘는 경우 제1금융권의 경우 DSR이 20%로 적용된다. (2022년 7월 기준)

 

 

---

 

마무리

이상 대출을 받을 때 기준이 되는 기본 공식에 대해 알아보았다. 이 세 가지 기준 공식 이외에 대출을 받으려면 대출금리, 대출기한, 상환방법 등 여려가지 고려해야 할 것들이 많으므로, 이 모든 조건들이 꼼꼼하게 따져 보내 내가 감당할 수 있는 수준에서 최고의 선택이 되는 레버리지로 좋은 주택을 구매하시기를 바란다. 

 

함께 읽으면 좋은 정보

LTV, DTI, DSR외 생각해야 할 대출조건