1세대 1주택 양도세 비과세 요건과 일시적 2주택 비과세 요건

1세대 1주택이란 어떤 개념이며, 1세대 1주택일 경우 주택을 매매할 경우 양도세에 대해 비과세 적용을 받을 수 있는 조건에는 어떤 것이 있는지 알아보고, 일시적 2주택 비과세 기준의 변화에 대해서 공부한 내용을 아래와 같이 기록해 보았습니다.  

 

양도일 현재 1세대 1주택인 경우에 양도세 비과세가 적용됨. 

 

1세대란?

거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형재자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족 단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다. (예, 형이 사업상의 이유로 일시적으로 우리 가족과 같은 집에서 살고 있는데, 그 형이 집을 소유하고 있는 경우에는 1세대 2주택으로 본다. 단, 형네 집의 소유자가 형이 아닌 형수(형의 아내)인 경우에는 1세대 1주택에 해당한다.)

 

그렇다면, 현재 서울에 양도차익이 큰 주택 2채를 보유하는 사람이 20대인 다른 집에 살고 있는 자녀에게 아파트를 증여할 경우 1세대 1주택에 해당될까? 

정답은 '예' 또는 '아니오'다.

'예'인 경우에는 그 23세 아들이 소득이 있는 경우로 다른 집에서 세대주로 살고 있는 경우이며,

'아니오' 인 경우는 그 23세 아들이 소득이 없으면, 다른 집에서 산다고 하더라도 1세대 1주택에 해당되지 않는다. 

 

주택의 개념

양도세에서 '주택'은 실질 용도로 판단. 

주택의 예

아파트, 단독주택, 빌라 등, 오프스텔, 다가구주택, 다세대주택, 상가주택, 분양권, 입주권

 

- 오피스텔, 사무실은 업무용일때 주택이 아님. 단독주택을 사무실로 쓸 경우도 주택이 아니다. 다만, 그 기준은 양도일 기준으로 판단한다. 

- 상가주택: 1, 2층은 상가고 3,4 층은 주택으로 쓸 경우, 2022년 기준 12억 초과분은 상가 면적은 상가로 보고, 주택 면적은 주택으로 본다. 12억이 초과되지 않는 주택은 주택면적이 상가면적보다 클 경우에는 주택으로 보고, 소유자가 그 건물만 가지고 있으면, 1세대 1주택에 해당되서 비과세 해택을 받을 수 있다. 

- 분양권: 2021년 1월 이후에 취득한 분양권은 다른 주택을 매도할 때, 주택 수에 포함된다. 일시적 1주택 분양권인 경우에는 해택을 받을 수 있다. 

 

양도소득세 1세대 1주택 비과세 대상 해당여부 판단

1주택자 과세방법: 일정요건을 충적하는 경우 발생한 양도차익 전액에 대하여 비과세

단, 양도가액이 12억원을 초과하는 경우 그 초과액만 과세

 

조정대상지역이면서 2017년 8월 3일 이후 취득한 경우는 아래 두 조건 모두 만족해야 해당

1. 보유기간 2년 이상 

2. 거주기간 2년 이상

 

조정대상지역이 아닐 경우에는 보유기간 2년만 만족하면 비과세 해당. 

 

*조정대상은 최득일 현재 조정대상지역으로 공고된 경우만 해당. 계약금 지급 당시 무주택 1세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우 거주요건 없이 비과세 해당. 

 

1세대 1주택 및 1세대 1조합원 입주권 양도소득세 비과세 기준금액 상향 (2021.12.1 이후 양도분부터 적용)

1세대 1주택자의 양도소득세 부담 완화를 위해 2021월 12월 1일 이후 양도분부터 비과세 기준 금액이 실거래가액 9억원에서 12억원으로 상향 조정됨. 

 

그럼 12억이 넘는 고가주택은 양도세 12억에 넘는 금액에 대해 다 내야 될까? 

물론, 아니다. 

 

고가주택 양도차익=양도차익x(양도가액-12억)/양도가액

 

보유, 거주 요건을 만족한 1세대 1주택자가

8억원에 사서 13억원에 팔았다면? 

과세되는 양도차익=(13억-8억)x(13억-12억)/13억=약 3,846만원

 

일시적 2주택 양도세 비과세 특례 요건 

일시적 2주택 양도세 비과세 특례 요건 중 비과세를 위한 종전 주택 처분 기간은 기존주택을 언제 구매했느냐에 따라 달라진다. 그 이유는 최근 4년간 비과세 기준이 세번이나 변경되었기 때문이다. 

 

일시적 2주택 비과세 기준 변화표

*계약금 완납 당시 기준으로 조정대상 지역 유무를 확인하며, 두 채 중 한채라도 조정대상 지역이 아닐 경우 3년 적용